8月14日晚，龙湖集团控股有限公司（00960.HK）发布内幕消息盈利警告，预计2026年上半年本公司拥有人应占溢利介乎18.0亿元至20.0亿元，较2025年同期的32.2亿元下降约38%至44%。
令市场震惊的是，剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后，本公司拥有人应占核心溢利预计仅介乎0.5亿元至1.0亿元，而去年同期为13.8亿元——同比降幅超过90%。
图片来源：公司公告
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对于盈利大幅下滑的原因，龙湖集团在公告中表示，主要由于房地产市场仍处于调整期，本公司聚焦存货去化，导致地产开发业务的结算收入持续下降及结算毛利率承压。
这一解释与此前业绩轨迹高度吻合。2025年全年，龙湖集团营业收入已从2024年的1274.7亿元降至973.1亿元，同比下降约23.7%。其中，地产开发业务收入705.4亿元，同比大跌30%；开发业务分部溢利更是由盈转亏，录得亏损81.4亿元。
为应对行业寒冬，龙湖近年来持续收缩拿地、聚焦存量去化。2025年公司仅新增7个项目，权益地价仅24.57亿元，规模不足2021年高位的3%。截至2025年末，公司现货库存较期初压降210亿元，累计清盘78个项目。但“以价换量”的去化策略也带来了毛利率的持续恶化——2025年开发业务结算毛利率已跌至-6.9%。
2026年上半年，这一趋势仍在延续。据此前披露的营运数据，龙湖上半年累计合同销售金额仅165.5亿元，按年跌约52.7%。销售的持续萎缩，意味着未来可结转的收入规模将进一步收窄。
尽管开发业务持续拖累，龙湖的运营及服务业务仍保持稳健增长。公告称，截至2026年6月30日止六个月，集团运营及服务业务保持稳健增长，持续贡献稳定的现金流及利润。
数据显示，上半年龙湖运营及服务业务收入约137.0亿元（含税约146.1亿元），较上年同期的132.7亿元增长3.24%。其中运营收入约73.0亿元，服务收入约64.0亿元。
2025年全年，运营及服务业务已为核心溢利贡献了79.2亿元。龙湖集团管理层在2025年业绩会上曾表示，运营及服务业务毛利率超过50%，净利润约为30%。
然而，运营及服务业务的高毛利贡献，在开发业务的巨幅亏损面前仍显力不从心。2025年全年，尽管运营及服务业务贡献了79.2亿元核心溢利，但剔除公平值变动影响后，公司拥有人应占核心亏损仍达17.0亿元。
在盈利预警的同时，龙湖也释放了财务端改善的信号。公告称，上半年整体实现正向的含资本性支出的经营性现金流，负债规模稳步压降，融资结构、融资成本和合同借贷年限进一步优化。
截至2025年末，龙湖有息负债已降至1528亿元，较2022年峰值压降约552亿元；平均借贷成本降至3.51%，处于近年来最低水平。
但利润修复的前景并不乐观。龙湖集团管理层曾在2025年业绩会上坦言，集团的低点会在2025年至2026年，从2027年开始恢复增长。公司预计最晚到2028年，运营及服务业务收入将超过地产开发。
面向未来，龙湖在公告中表示，集团将恪守财务安全底线，有序、稳步降低负债，保持经营性现金流为正；同时积极推动运营及服务业务的稳步增长，筑牢高质量发展根基。
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